Декларация о продаже квартиры по завещанию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Декларация о продаже квартиры по завещанию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

2. Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

3. Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

4. Я продал или собираюсь продать недвижимость

5. Продажа квартиры, полученной по наследству

6. Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей

17,9 тыс. 1

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

инвалиды 1-й и 2-й группы;
инвалиды детства;
пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Передача имущества по наследству возможна двумя способами:

На основании завещания.
По закону.

Во втором случае претендовать на имущество покойного могут 7 очередей родственников, распределённых в зависимости от степени родства. К первой очереди относятся самые близкие родственники – дети, супруги и родители.

Основным условием выставления на продажу наследства служит его оформление на право собственности. После регистрации преимущественного права, обладатель недвижимости может начать сбор документов для ее дальнейшей реализации. Пакет документов должен содержать следующие свидетельства и подтверждения:

заверенное нотариально имущественное право;
сертификат государственной регистрации полномочий;
одобрение кого-либо из супругов на реализацию имущества, если имеющийся брачный контракт предусматривал получение по наследству совместной собственности;
технический паспорт жилья;
подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным обязательствам;
соглашение о купле-продаже вступает в силу с момента регистрации, согласно статьям Гражданского кодекса РФ.

Дополнительным условием, чтобы состоялась продажа квартиры доставшейся по наследству, послужит предварительный нотариальный отказ других претендентов на имущество. К тому же, можно продать квартиру лишь через шесть месяцев после смерти ее первоначального владельца. Это как раз тот срок, когда получатель наследства законно обретет свои права. Время, отпущенное на получение документов наследования, не предусматривает реализацию жилья, что будет считаться незаконным при ее проведении.

Законодательство не предусматривает каких-либо ограничений, когда наследователь вступил в свои права. Однако после реализации доставшегося наследства его обладателю необходимо уплатить налог. Данная процедура подразумевает налогообложение, в отличие от упраздненного ранее налога на наследственное владение.

Если Вы не подали декларацию о продаже и приобретении недвижимости в один налоговый период, то Вам будет начислен налог в размере 13% от кадастровой стоимости проданной квартиры либо от ее продажной стоимости — в зависимости от того, какая цифра будет больше. А если Вы подали декларацию в налоговую и указали, что приобретаемая недвижимость куплена за цену выше, чем проданная, то налог не должен быть начислен.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

Если наследником усопшего является его супруга, общая собственность автоматически преобразуется в индивидуальную. Наследница может продать квартиру, не дожидаясь 3-х лет после смерти близкого родственника. Но только в том случае, если усопший владел своей частью более 3-х лет.

Это же правило будет действовать и тогда, когда жена примет решение выделить наследуемую долю и оформит новое право наследования на недвижимость. В этом случае при оформлении сделки будут учитываться даты, указанные при получении первого свидетельства. Второе не будет браться во внимание.

Иностранный гражданин, не являющийся резидентом России и проживающий в другом государстве, тоже может стать наследником квартиры, расположенной в РФ. Как и россияне, он не обязан платить налог за наследство.

Для получения унаследованной квартиры необязательно приезжать в Россию. Все формальности иностранец может оформить у себя на родине через нотариуса. Также возможно назначить доверенное лицо или воспользоваться услугами работников консульства РФ.

Потребуется оплата следующих расходов:

оформление доверенности;
оплата госпошлины нотариусу, выдавшему свидетельство о праве наследования;
оплата госпошлины за регистрацию прав владения квартирой.

При продаже наследованной недвижимости до истечения 3-летнего срока, нерезидент обязан уплатить в казну РФ 30%. После 3-х лет налог платить не нужно.

Иностранному гражданину следует поинтересоваться, заключён ли у РФ и его страной договор о двойном налогообложении. Если нет, придётся платить положенный налог и в казну собственного государства.

Не быть резидентами РФ, то есть не проживать на её территории 183 дня в году, могут и россияне. В этом случае к ним применяются те же правила, что и к иностранцам.

При принятии наследственных прав на движимое или недвижимое имущество граждане РФ не облагаются налогом. Регистрация прав собственности в любом случае понесет за собой определенные расходы, в качестве уплаты госпошлины.

Но путать эту плату с подоходным налогом нельзя. Это совершенно не одно и то же. Уплата госпошлины производится за совершенные действия в юридической сфере и значимые для государства уполномоченными государственными органами.

Вычетом с продажи наследного имущества считать можно только НДФЛ. Простым языком, это уплата налога с полученной прибыли гражданином после продажи недвижимости, полученной в наследство.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

Бывают жизненные обстоятельства, при которых недвижимость не была во владении собственника по наследству:

минимальный срок, установленный законом, оказался меньше;
минимальный срок пройден или все происходит в его рамках.

Для вычисления итоговой налоговой суммы применяют некоторые правила:

Если жилое недвижимое имущество было использовано наследником правомерно меньше, чем три года, то налог с прибыли от его продажи оплачивается по общим правилам.
Когда прибыль от продажи жилья преемником менее, чем оценочная стоимость по кадастру, актуальная на первое января года, в которые произошла регистрация в ЕГРН, объем налогового бремени определяется путем сравнения этих сумм и умножением на величину понижающего коэффициента (0,7).
В случае, когда оценочная стоимость недвижимости не установлена к первому января года регистрации, эти правила применять нельзя.

После вычисления объема прибыли, который облагается налогом, его сумма должна быть умножена на 13%. Таким образом, вычисляется конечная сумма налога.

Преемник, реализовавший наследное недвижимое имущество, вместо налогового вычета на него, может уменьшить сумму прибыли на ту сумму, которая была затрачена на издержки, в отношении конкретной сделки, и подтвердить это документально.

Сумма, на которую возможно уменьшить доход, при продаже наследственного недвижимого имущества, должна составлять не более одного миллиона рублей. Сумма, на которую можно уменьшить доход от продажи полученного в наследство движимого имущества не должна превышать 250 000 рублей.

Не уплачивать налоги можно только, если после перехода наследственного имущества в собственность преемника прошло три года.

Вопреки мнениям и предположениям граждан льготы и дополнительные условия об отмене налога или уменьшения его суммы не распространяется на:

Пенсионеров, так как никаких льгот для этой категории граждан не предусмотрено. Им, так же, как и всем остальным гражданам, необходимо дождаться окончания срока в три года, для того, чтобы не платить налог с прибыли при продаже наследного имущества;
Гражданина, наследство которому переходит от супруга или супруги. В данном случае льготы не предусмотрены. Так же как в случае смерти близких родственников и продажи имущества, полученного от них в наследство.
Малолетних граждан. Плату налога осуществляет в этом случае представитель несовершеннолетнего гражданина.
При покупке и продаже жилья одновременно. Никаких исключений данная ситуация не дает. Налог должен быть уплачен полностью, если три года не прошло после обретения наследственного имущества в собственность. По закону можно произвести взаимозачет по налоговым правам и обязанностям. Тогда суммой налога будет разница, полученная при вычете одной налоговой суммы из другой.

Полученная прибыль от продажи недвижимого наследственного имущества может быть уменьшена на сумму, затраченную на издержки. Эта сумма, согласно законодательству не может превышать одного миллиона рублей.

Например:

Куприянов О.А. в 2014 году получил в наследство дом. Продал его в 2015 году за 3 458 280 рублей. Дом, перешедший по наследству, был в пользовании нового владельца менее установленного законом срока, поэтому гражданин Куприянов обязан уплатить НДФЛ с полученной после его продажи прибыли в размере 13%. В конкретном случае сумма к уплате составляет 449 576 рублей.

3 458 280 х 13% = 449 576

Куприянов решил воспользоваться возможностью налогового вычета. Сумма его издержек составила как раз 1 000 000 рублей. Значит, сумма налога в бюджет будет равна 319 576 рублей.

(3 458 280 – 1 000 000) х 13% = 319 576

Общий срок для владельцев долевой собственности высчитывается с изначальной даты открытия наследства, то есть даты смерти или гибели наследодателя. Не берется во внимание переход доли от одного собственника к другому. В данном случае общий срок владения наследным имуществом в целом для всех дольщиков устанавливается по первичному факту открытия наследства.

Для реализации наследуемого недвижимого имущества необходимо собрать определенный пакет бумаг, в который входит:

документ, удостоверяющий право собственности по наследству;
выписка из госреестра о праве собственности;
бумаги, удостоверяющие переход права собственности владельцу от предыдущего собственника;
техническая документация на жилой объект.

Также могут стать необходимыми для предъявления документы, удостоверяющие оплату жилищно-коммунальных услуг без задолженностей.

Это важно знать: Как отозвать удостоверенную нотариусом доверенность

Траты, осуществляемые при продаже недвижимого наследного имущества, определяются согласно тому, каким образом составляется договор купли-продажи и кто оплачивает расходы, связанные с его оформлением. Обращение к юристам, нотариусу, агенту по продаже недвижимости подразумевает дополнительные расходы на заключение сделки.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

При желании продать квартиру сразу после вступления в права собственности по наследству или до истечения трёхлетнего срока, придётся заплатить налог в размере 13%. Конкретная сумма рассчитывается на основании данных договора купли-продажи. Указанную в нём стоимость жилья умножают на 0,13.

Такой налог должны оплатить граждане РФ. Для иностранцев же он равен 30%.

Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.

Существует три способа принятия наследства:

имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:

принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
учет преимущественного права покупки долевых собственников.

Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.

Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.

Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.

Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.

Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.

Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей

Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.

В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.

Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.

Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:

в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.


Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

Я продал или собираюсь продать недвижимость

С 2016-го года действует правовая норма, которая освобождает от уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство после трёх лет владения ею. Но касается это только наследства, полученного от близких родственников.

В этой статье налогового законодательства указан полный перечень случаев освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости. Важно учесть, что это касается только тех сделок, которые заключены в рамках российского законодательства. При этом неважно, где находится сама недвижимость.

Согласно 220 статье НК РФ если после вступления в права собственности по наследству прошло 5 лет, то от налога при её продаже собственник освобождается. Это касается всех категорий населения, даже иностранцев. Также это касается и продажи доли в квартире.

Передача имущества по наследству возможна двумя способами:

На основании завещания.
По закону.

До 2016 года налог оплачивался с суммы сделки свыше миллиона рублей. Сейчас эта сумма снижена до 250 тысяч, чтобы пресечь попытки распродать квартиру по частям, чтобы не платить налог.

Данный налог будет удержан из конечного дохода после продажи квартиры. Данные о доходе берутся из ежегодной декларации, которую граждане подают в Федеральную налоговую службу. Важно учесть, что даже в случае освобождения от налога в рамках описанных выше норм закона, декларацию по форме 3-НДФЛ всё равно нужно подать, даже если в ней будет указана нулевая сумма.

Российское законодательство разделяет ситуации уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство гражданами страны и иностранцами.

Эта ставка применяется только к гражданам России при условии, что они проживают на территории страны не менее 183 дней в году. В ином случае им придётся платить налог по ставке для иностранцев – 30% от стоимости квартиры.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Перед тем, как подробно рассмотреть процедуру продажи квартиры, полученной по завещанию, нужно отметить главное отличие института завещания от наследования по закону. В последнем случае существует большой риск, который может выражаться в появлении наследников, предъявляющих права на долю в квартире. При этом пропущенные для них сроки, которые предусмотрены для определения круга наследников, могут быть восстановлены по решению суда по различным причинам и основаниям.

Действующим законодательством не предусматриваются какие-либо сроки, которые, так или иначе, ограничивали право распоряжения собственником квартиры, доставшейся ему в порядке наследования. Конечно же, главным условием, при котором возможно полное право распоряжаться полученной по завещанию квартирой, является вступление в наследство в соответствии с предусмотренной процедурой.

Временное ограничение при реализации квартиры, полученной в порядке наследования, применяются лишь в части обязанности или ее отсутствии в оплате подоходного налога в размере 13%. Речь идет о временном промежутке между фактом вступления в наследство (т.е. оформлением документов на объект недвижимости по наследованию) и фактом продажи такого имущества. Действующее законодательство предусматривает 5-тилетний срок, по истечении которого владелец квартиры, полученной по завещанию, избегает уплаты подоходного налога. В противном случае, при реализации квартиры в течение 5 лет после вступления в наследство он обязан заполнить соответствующую декларацию и оплатить налог в государственный бюджет.

Обе стороны, как продавец, так и покупатель, должны быть заинтересованы в проведении открытой, честной и быстрой сделки без последующих казусов или непредвиденных последствий.

Этот факт может быть обеспечен наличием таких документов, как:

Документ, подтверждающий факт отсутствия других наследников на тот или иной объект недвижимости, являющийся в дальнейшем объектом сделки;
При наличии таких наследников продавец должен побеспокоиться об оформлении от них отказов относительно возможных прав на имущество.

Для подготовки к предварительному изучению, анализу или сбору документов специалисты рекомендуют привлекать профессиональных юристов, которые смогут всесторонне оценить имеющиеся документы, провести анализ рисков возможного «обнаружения» дополнительных наследников и их прав на реализуемое недвижимое имущество.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру полученной по наследству

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2020 году приобретенной в 2019 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.

^К началу страницы

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

1 Заполнить налоговую декларацию по окончании года.

Форма 3-НДФЛ

2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

Наследодатель умирает, оформляются справки.
Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Есть еще несколько факторов:

Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»). Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться. О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно. Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, но закон позволяет ему удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.

В остальном риски снижают другими способами – о них ниже.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства (сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство).

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен).

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

Лучше Договор купли-продажи квартиры составлять и заверять у нотариуса (а не в простой письменной форме);
Лучше, если наследство оформлено более 3-х лет назад (это не гарантирует полную безопасность, но существенно снижает вероятность «сюрприза», с учетом срока исковой давности);
Застраховать сделку (точнее – титул) в страховой компании.

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить. А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным, если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас). Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален. Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать.

Кстати, отказ страховой компании страховать риск данной сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя. Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.