Перевод квартиры в нежилое помещение в многоквартирном доме в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод квартиры в нежилое помещение в многоквартирном доме в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.
Апартаменты остаются популярным форматом недвижимости. Многих покупателей привлекает удобное расположение и сравнительно низкая цена. Тем не менее формально апартаменты в отличие от стандартных квартир имеют статус нежилых помещений, что создает сложности при эксплуатации. Разбираемся, как это исправить.
Кроме того, для осуществления процедуры перевода нежилого помещения в жилое помещение заявителю необходимо получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Заключение о техническом учете и технической инвентаризации выдает БТИ, документ можно получить, обратившись непосредственно в организацию или через МФЦ.
Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые
Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин.
Результат работы архитектора-проектировщика нужно утвердить. Причем каждую часть в соответствующей инстанции: перепланировку — с Архитектурно-планировочным управлением (в Москве — с Москомархитектурой), это минимум.
Как получить согласие жильцов?
Если ТСЖ нет, как перевести жилище в нежилое помещение без организации всеобщего собрания? Лично посетить каждого, попросить оставить подпись (протокол). Созывать самостоятельно собрание, заручиться поддержкой большей части соседей.
Документы на перевод жилого помещения заявитель подает в орган власти субъекта, которые занимается переводом помещения в нежилое. Например, в Москве такие вопросы курирует Департамент городского имущества. Подать документы можно через МФЦ или Портал Госуслуг.
В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе (отказе в переводе) помещений специалист письменно информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.
СП 54.13330.2011 в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.
Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Правом наложения наложение административного штрафа обладает Государственная жилищная инспекция (ул. Булатова, 68, телефон: 69-37-28).
Стоимость перевода в нежилой статус
Вся процедура редко занимает меньше года и стоит довольно недешево: деньги требуются на получение техпаспорта, подготовку архитектурного проекта, госпошлины и прочие накладные расходы. Стоимость начинается от 500 тысяч и доходит до 2 млн рублей, если собственник обратится в подрядную организацию, осуществляющую переводы. В результате право на нежилое помещение регистрируется через МФЦ.
Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения предоставляет заявление о переводе помещения.
Перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.
Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В общий срок предоставления государственной услуги не включается срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги.
Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.
Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг.
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома.
Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым.
После этого заявителю необходимо обратиться в Управление Росреестра по Курской области за внесением изменений в реестр прав.
Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.
Что будет с уже открытыми магазинами
Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей – убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход.
Вторая группа — другие жители многоквартирного дома. «За» должны проголосовать 2/3 собственников, живущих в подъезде, где хотят перевести квартиру в нежилой фонд, и 50% от жителей дома в принципе.
Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с их проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое осуществляется на условиях (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается в следующих случаях:
- если невозможен доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям;
- если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, если, чтобы пройти к входной двери переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется и для входа в другие жилые помещения; если нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь; если нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с общим подъездом);
- если переводимое помещение является частью жилого помещения (например, коммунальной квартиры или одной комнаты из двух в отдельной квартире);
- если переводимое помещение используется (и продолжит использоваться после перевода) собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, аренды или ренты).
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме (МКД) осуществляется в соответствии с гл. 3 Жилищного кодекса РФ с соблюдением конституционных гарантий, защищающих право собственности.
Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в 2018 году.
Желание перевести жилую квартиру в нежилой фонд нередко возникает у собственников квартир, особенно на первых этажах с окнами на улицу. И в целом, обоснованно: квартира для жизни неудобна, для продажи крайне неликвидна, и цена на нее будет невысока, да и арендаторов такое жилье не привлекает.
Согласие жильцов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего документ подается в муниципальное учреждение.
Таким образом, право перевода нежилого помещения в жилое помещение принадлежит собственнику, который не может быть произвольно лишен собственности. Собственник должен обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения с соответствующим заявлением и представлением доказательств, подтверждающих отсутствие условий, перечисленных в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение.
Срок предоставления муниципальной услуги не должен превышать 45 дней. Срок предоставления муниципальной услуги исчисляется в календарных днях со дня поступления заявления о предоставлении муниципальной услуги и документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, указанных в пункте 19 Административного регламента. 16. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Для общего собрания установили свои правила кворума
Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.
Для перевода собственник квартиры должен обратиться с заявлением в орган местной власти.
На практике администрация передает эти полномочия муниципальным учреждениям, которые занимаются всеми вопросами по обслуживанию жилого фонда. Порядок рассмотрения заявления и комплекта документов сопровождается следующими нюансами:
- на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
- если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
- положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.
Если квартира находится в долевой или совместной собственности, либо в ней на постоянной основе проживают иные граждане, необходимо получить их согласие.
Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.
Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.
Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.
Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.
Не исключен судебный спор с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ), который вряд ли рискнет на принятие решения, прямо не предусмотренное законом.