Дарение завещание или купля-продажа квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение завещание или купля-продажа квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Завещать, продать или подарить недвижимость — что лучше

2. Что лучше: дарственная или завещание?

3. Что лучше: «дарение» или договор «купли-продажи» между родственниками

4. Что лучше договор дарения, завещание, купля продажа или рента?

4.1. Кaк лyчшe oфopмить квapтиpy, чтoбы cэкoнoмить — в дapeниe или зaвeщaниe?

5. Дарственная или завещание: что лучше

6. Что выгоднее – дарственная или продажа?

7. Что лучше – подарить квартиру или завещать?

8. Как выгоднее – завещать или подарить квартиру

8.1. Кому можно подарить недвижимость

9. Что лучше дарственная или завещание на квартиру?

Предметы домашнего обихода и другое малоценное имущество обычно не представляет интереса при наследовании. Автомобиль относится к дорогостоящему имуществу, в связи с чем наследодателя заботит его дальнейшая судьба. Завещание на автомобиль оформляется так же, как и на недвижимость, а сама процедура обойдётся в сумму от 1100 рублей. Для принятия наследства и уплаты госпошлины автомобиль необходимо отдать на экспертизу автооценщикам. Стоимость такой процедуры составляет от 2000 рублей в зависимости от региона и модели. По истечении 6 месяцев наследник должен обратиться в МРЭО ГИБДД со следующим пакетом документов:

Паспорт.
ПТС.
Свидетельство о регистрации.
Свидетельство о праве на наследство.
Полис ОСАГО.

Завещать, продать или подарить недвижимость — что лучше

Договор купли-продажи – это гражданско-правовой документ, констатирующий переход имущественных прав на объект недвижимости от продавца к покупателю. Регулируется нормами статьи 549 ГК РФ в части составления документа, а в части его заключения и проведения сделки – нормами статей 550-558 ГК РФ.

В отличие от договора дарения, ДКП всегда составляется, как двусторонний договор, основанный на встречных условиях. То есть покупатель и продавец предоставляют друг другу равноценные преимущества от проведения сделки:

покупатель передаёт сумму денег, соразмерную стоимости объекта недвижимости;
продавец отчуждает покупателю недвижимое имущество.

Так как купля-продажа является самой распространённой имущественной сделкой, основанной на отчуждении собственности, она, несомненно, несёт в себе немало положительных моментов. Для покупателя они заключаются в следующем:

Он выбирает тот объект недвижимости, который ему нравится, а не тот, который был предложен.
С покупателя не взимается НДФЛ, он оплачивает только приобретаемую недвижимость.
Он может воспользоваться правом получения налогового вычета в размере 13% стоимости недвижимого имущества.

Продавец остаётся в прибыли в соответствии со следующими особенностями сделки:

Получает деньги в размере стоимости здания, помещения или земельного участка.
Передаёт недвижимость заведомо заинтересованному лицу, проявляющему инициативу по приобретению объекта.

Минусы для покупателя в сравнении с оформлением дарственной вытекают из специфики сделки:

Ему требуется передать продавцу существенную сумму денежных средств.
Официально он вступит в собственность только после регистрации сделки в Росреестре, а деньги положено передать продавцу до подачи документации в Росреестр. В случае отказа в регистрации возникает вопрос о возвращении денег, которые продавец может вложить в покупку другого имущества.

Что лучше: дарственная или завещание?

Она подразумевает, что новый собственник выплачивает вам ежемесячные платежи, при этом есть возможность оформить пожизненную ренту, с внесением особых распоряжений, например уход за владельцем квартиры.

Такой вариант удобен тем, что ренту при желании можно отменить.

Для собственника имущества она несет дополнительные гарантии, а вот для того, кто вступит потом в права наследства этот вариант не столь удобен. В данном случае, как и в предыдущих, необходимо рассматривать дело индивидуально.

Смотрите также видео советов наследственного адвоката по оспариванию завещания в суде на нашем канале YouTube:
Читайте еще по теме:
Узнайте, можно ли оспорить завещание после смерти наследодателя
С нами оформление наследственных прав в срок

Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.

Есть и другие отличия:

ДарениеКупля-продажа

Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ)	В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан
Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимость	Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ)	НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.Освобождение от уплаты НДФЛ предусмотрено при продаже недвижимости, бывшей в собственности более трех лет и полученной в наследство от близкого родственника, в порядке приватизации, по ренте, или при отсутствии другого жилья в собственности. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (ст. 217.1 НК РФ)
Для передачи доли необязательно получать согласие остальных собственников или предоставлять им преимущество	Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные владельцы наделяются преимущественным правом покупки. Их необходимо уведомить о намерениях за 1 месяц. Если в течение месяца нет ответа или не дано согласия, продавец вправе продать долю. При реализации движимых вещей срок ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней (ст. 250 ГК РФ)
Даритель не вправе предъявлять встречные условия к одаряемому	Продавец может указать встречные условия: например, обязанность покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ)
Для отмены применяются нормы ст. 578 и общие положения ГК РФ о недействительности сделок	Для оспаривания применяются ст. 166-179 ГК РФ

Нужна помощь по договору дарения?Юристы бесплатно и подробно ответят на ваш вопрос по дарственной. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:

Отчуждается недвижимость;
Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).

Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.

Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.

Заключение договора дарения обеспечивает сразу несколько преимуществ:

Одаряемый не оплачивает налог НФДЛ.
Новый собственник может продать в будущем полученную недвижимость без уплаты налогов через 3 года, а не через 5 лет (как в случае с покупкой).
Если квартирой владеют несколько человек, то не нужно получать их письменный отказ от покупки.
Если одаряемый состоит в официальном браке, квартира все равно перейдет только в его личную собственность. В случае возможного развода делить это имущество не нужно.

Что лучше: «дарение» или договор «купли-продажи» между родственниками

Это наиболее распространенный тип соглашения, который составляется для совершения сделки купли-продажи. Договор оформляется исключительно в письменном виде и также подлежит государственной регистрации. Его не требуется официально заверять, за исключением случаев продажи доли в квартире.

Образец договора купли-продажи

Заключение договора купли-продажи между сторонами дает несколько преимуществ:

Продавец не выплачивает НДФЛ 13%, если он владел квартирой на протяжении 5 лет и более. При этом, если он получил недвижимость по наследству, срок минимального владения уменьшается до 3 лет.
Сделка купли-продажи дает меньше оснований для ее отмены. Например, договор дарения может быть признан недействительным, если одаряемый создает угрозу гибели имущества (пожар, использование не по назначению и т.п.). А купля-продажа не может быть отменена даже при наличии этих обстоятельств.
В качестве сторон могут быть не только физические, но и юридические лица.

Однако договор купли-продажи не лишен недостатков:

Покупатель должен ожидать не менее 5 лет, чтобы впоследствии иметь возможность продать квартиру без уплаты налога.
Если покупатель состоит в официальном браке, объект переходит в совместную собственность. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный контракт, содержащий соответствующий пункт о разделении имущества.
Если квартира на момент продажи находится в совместной собственности, понадобится получить письменный отказ от других сособственников, имеющих преимущественное право покупки (в первую очередь) на основании ст. 250 ГК.

Обратите внимание! При продаже квартиры налог 13% оплачивается только с той суммы, которая превышает 1 млн руб. К тому же продавец может быть полностью освобожден от оплаты, если он в тот же год приобретет недвижимость по такой же или большей цене и документально подтвердит свои расходы перед налоговой службой.

Понятие выгоды в этом случае весьма относительно. Отчуждение дома в отношении близкого родственника в любом случае будет уместным при оформлении дарственной. Тоже самое касается автомобиля и любого механизированного транспортного средства.

Если передается квартира или любая условная недвижимость, то дешевле и выгоднее это обойдется родственникам посредством заключения договора дарения. Такой договор по аналогии с завещанием составляется в свободной форме.

Платить при этом придется только фиксированную государственную пошлину, потому что оплата налога за такие сделки не предусматриваются. Это правило прямо обозначает статья 572-я ГК РФ.

Вопрос относительно того, что лучше оформить договор купли-продажи или дарения именно с позиции уплаты подоходного налога указывает всегда на второй вариант. Это самый главный плюс такой формы соглашения. Но и у купли-продажи есть несколько важных характеристик, которые делают такую форму выгодней.

Гражданский Кодекс РФ — статья 572

Если с позиции расчета налога лучше оформить дарственную, что касаемо получения права на налоговый вычет лучше будет все-таки договор купли-продажи.

Дело в том, что при переходе имущества, любой недвижимости посредством оформления дарственной, никакие налоговые преференции не предусматриваются за исключением нулевой налоговой базы.

Покупатель в этом случае сможет вернуть часть ранее затраченных средств, Но продавец будет обязан платить фиксированный подоходный налог. В этой части плюсы и минусы, как уже было отмечено, полностью равные.

Если где-то имеется выгода, то в другой части обязательно последует серьезный минус. Именно поэтому законодательством предусмотрено две формы таких соглашений, которые по сути являются равнозначными и применимыми в определенных ситуациях.

Лучше обозначить плюсы и минусы отдельно для каждой формы.

Касаемо договора дарения к фиксированным плюсам можно отнести: полное отсутствие налоговой базы; простота оформления; отсутствие привязки к формальной рыночной стоимости условной квартиры/недвижимости.

К минусам относятся: невозможность указания в дарственной никаких условий (императивный безусловный порядок); отсутствие преференций по налоговому вычету; возможность расторжения при наличии достаточных обстоятельств.

Относительно купли-продажи к плюсам можно отнести следующие: возмездный характер — каждая сторона получает определенную выгоду; возможность указания в ней любых условий; получение налогового вычета по отношению к обеим сторонам; заключение с любым лицом, а не только с родственником. При этом условия договора купли-продажи между родственниками не имеют обязательного императивного характера. К минусам относятся: обязанность уплаты фиксированного налога; более сложный процесс оформления.

Что лучше договор дарения, завещание, купля продажа или рента?

Есть также третий вариант распоряжения собственностью и третий закономерный вопрос: что лучше – дарственная или рента? На данный момент рента стала очень актуальным вариантом решения. Она подразумевает, что новый собственник выплачивает вам ежемесячные платежи, при этом есть возможность оформить пожизненную ренту, с внесением особых распоряжений, например уход за владельцем квартиры. Такой вариант удобен тем, что ренту при желании можно отменить.

Смотрите также видео советов наследственного адвоката по оспариванию завещания в суде на нашем канале YouTube:

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Дapcтвeннaя — этo гpaждaнcкo–пpaвoвoй дoгoвop, кoтopый пoдpaзyмeвaeт пepeдaчy пpaв нa имyщecтвo дpyгoмy чeлoвeкy cpaзy пocлe eгo пoдпиcaния.

Пocлe гocpeгиcтpaции пepexoдa пpaв влaдeния пpeдыдyщий coбcтвeнник — дapитeль — cтaнoвитcя пoльзoвaтeлeм жилья и тepяeт пpaвo pacпopяжaтьcя им. C этим и cвязaны бoльшинcтвo pиcкoв пpи дapeнии. Чeлoвeк, кoтopый пoлyчил oбъeкт в дap, мoжeт чepeз cyд выпиcaть и выceлить дapитeля из квapтиpы.

Baжнo! Пpи cocтaвлeнии дapcтвeнныx тeкyщиe влaдeльцы нepeдкo yкaзывaют ycлoвиe — «c coxpaнeниeм пoжизнeннoгo пpaвa пoльзoвaния».

Пoдoбный пyнкт нe имeeт юpидичecкoй cилы, пocкoлькy нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe дoгoвop дapeния бeзycлoвный. Пo eгo ycлoвиям, дapитeль нe впpaвe тpeбoвaть oт oдapяeмoгo кaкиx-либo ycлyг или выпoлнeния взaимныx ycлoвий.

Кaк лyчшe oфopмить квapтиpy, чтoбы cэкoнoмить — в дapeниe или зaвeщaниe?

Paccмoтpим cтoимocть oфopмлeния дoкyмeнтoв и дoпoлнитeльныe pacxoды, кoтopыe нecyт yчacтники coглaшeния.

Baжнo! Плaтa зa peгиcтpaцию дoгoвopa дapeния в paзмepe 1000 pyблeй oтмeнeнa, кaк и нeoбxoдимocть зaвepять дapcтвeннyю y нoтapиyca и oплaчивaть eгo ycлyги. Oднaкo, ecли дapят дoлю, тo cдeлкa пo дoгoвopy дapeния пoдлeжит нoтapиaльнoмy yдocтoвepeнию.

Oфopмить зaвeщaниe cлoжнee и дopoжe, нo oнo лyчшe зaщищaeт пpaвa нынeшнeгo влaдeльцa имyщecтвa. Нaпиcaть дapcтвeннyю пpoщe и дeшeвлe, нo oнa нe дaeт никaкиx гapaнтий для дapитeля и влeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды пo yплaтe нaлoгoв.

Дарственная или завещание: что лучше

Дoкyмeнт мoжнo нaпиcaть c пoмoщью юpиcтa или caмocтoятeльнo пo плaнy:

ФИO и пacпopтныe дaнныe cтopoн — дapитeля и oдapяeмoгo;
oпиcaниe и идeнтификaтopы пpeдмeтa дoгoвopa;
peквизиты дoкyмeнтa, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;
пoдпиcи cтopoн.

Нaпpимep: Ивaнoв И.И. бeзвoзмeзднo пepeдaeт Cидopoвy C.C. пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy пo aдpecy г. Caнкт-Пeтepбypг, 3-я yлицa Cтpoитeлeй, дoм 25, квapтиpa 12, плoщaдью 45 кв.м.

Дoкyмeнт oфopмляeтcя в тpex экзeмпляpax.

Bce экзeмпляpы дapcтвeннoй пepeдaйтe для peгиcтpaции в Упpaвлeниe Фeдepaльнoй peгиcтpaциoннoй cлyжбы вмecтe c пaкeтoм дoкyмeнтoв.

Пepeчeнь дoкyмeнтoв включaeт:

кoпии пacпopтoв yчacтникoв cдeлки;
дoкyмeнты o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
тexничecкий/ кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa ( нe oбязaтeльнo);
выпиcкy из дoмoвoй книги;
coглacиe cyпpyгa дapитeля, ecли нeдвижимoe имyщecтвo пpиoбpeтaлocь в бpaкe

Ecли квapтиpa нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти, пoдapить ee мoжнo тoлькo пpи coглacии вcex дoльщикoв, кpoмe тoгo дoгoвop дapeния дoлжeн быть нoтapиaльным..

Пoдaeтcя зaявлeниe и oплaчивaeтcя гoc. пoшлинa чepeз MФЦ.

Для нынeшнeгo coбcтвeнникa:

в плaнe зaщиты пpaв — зaвeщaниe, тaк кaк квapтиpa ocтaнeтcя в eгo coбcтвeннocти дo cмepти;
c yчeтoм cлoжнocти oфopмлeния — дapcтвeннaя.

Для бyдyщeгo влaдeльцa:

пo oбъeмy пpaв нa нeдвижимocть — дapcтвeннaя, тaк кaк pacпopяжaтьcя имyщecтвoм мoжнo cpaзy, пpaвa cлoжнo ocпopить;
пo зaтpaтaм — зaвeщaниe.

B кaкиx cлyчaяx лyчшe нaпиcaть дapcтвeннyю?

Ecли xoтитe cэкoнoмить дeньги poдcтвeнникoв — 0,3% oт cтoимocти имyщecтвa.
Ecли нa квapтиpy мнoгo зaкoнныx пpeтeндeнтoв, a вы xoтитe пepeдaть жильe дpyгoмy чeлoвeкy.
Ecли xoтитe пepeдaть нeдвижимocть дoчepи кaк пoдapoк нa cвaдьбy и зaщитить ee oт нeoбxoдимocти дeлить квapтиpy пpи paзвoдe. Пoдapeннoe имyщecтвo нe oтнocитcя к кaтeгopии coвмecтнo нaжитoгo, пoэтoмy paздeлy нe пoдлeжит.

Кoгдa лyчшe oфopмить зaвeщaниe?

Ecли xoтитe пepecтpaxoвaтьcя и зaщитить ceбя oт вoзмoжныx мaxинaций. Нaпpимep, ecли мyж пoдapит жeнe квapтиpy, пpи paзвoдe oнa ocтaнeтcя в ee coбcтвeннocти. Ecли oфopмить зaвeщaниe, жeнa cмoжeт pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью тoлькo пocлe cмepти мyжa.
Ecли квapтиpa пepeдaeтcя дaльнeмy poдcтвeнникy или чeлoвeкy, кoтopый нe cвязaн c вaми poдcтвeнными yзaми. Taк eмy нe пpидeтcя плaтить нaлoги.
Ecли вы пpeдпoлaгaeтe, чтo мoжeтe пepecмoтpeть cвoe peшeниe. Нaпpимep, ecли пoявятcя дpyгиe пpeтeндeнты или вoзникнeт нeoбxoдимocть peaлизoвaть имyщecтвo.

Жeнщинa пoдapилa cвoю квapтиpy плeмянникy, кoтopый yжe нecкoлькo лeт жил c нeй. Пpaвo coбcтвeннocти пepeшлo к мyжчинe cpaзy пocлe пoдпиcaния дoкyмeнтoв. Cтopoны зaключили ycтнyю дoгoвopeннocть — пpoживaть coвмecтнo в двyxкoмнaтнoй квapтиpe. Чepeз нeкoтopoe вpeмя мyжчинa жeнилcя, пapa нaчaлa жить в этoй жe квapтиpe. Из-зa нexвaтки мecтa и pacxoждeний в бытoвыx вoпpocax вoзникли кoнфликты и плeмянник нaмeкнyл тётe, чтo oнa в квapтиpe бoльшe нe xoзяйкa. Ta в cвoю oчepeдь зaxoтeлa aннyлиpoвaть дapcтвeннyю, нo:
- Ocпopить пpoцeдypy дapeния мoжнo тoлькo в cyдeбнoм пopядкe и yвepeннocти, чтo cyдьи вынecyт peшeниe в пoльзy иcтцa. Для oтмeны дapcтвeннoй нyжны вecкиe пpичины, нaпpимep, ecли бы плeмянник yгpoзaми вынyдил тeтю пoдпиcaть бyмaги, пoкyшaлcя нa ee здopoвьe, жизнь.

Coвeт юpиcтoв: Изнaчaльнo жeнщинe cтoилo нaпиcaть зaвeщaниe, yкaзaв плeмянникa cвoим нacлeдникoм. Coxpaнив пpaвa coбcтвeннocти, oнa пoлyчилa бы cтpaxoвкy oт пocягaтeльcтв нeблaгoнaдeжныx poдcтвeнникoв. B cлyчae кoнфликтoв мoглa бы oтмeнить cвoe peшeниe и выceлить плeмянникa.

Умep мyжчинa, coглacнo зaвeщaнию, нacлeдницeй eгo квapтиpы являлacь жeнa. Нo пpи paccмoтpeнии дeлa o нacлeдoвaнии пpaвo нa дoлю нeдвижимocти пoлyчили eгo дeти oт пpeдыдyщeгo бpaкa. Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, нecoвepшeннoлeтниe дeти, нeтpyдocпocoбныe poдитeли и дpyгиe иждивeнцы имeют пpaвo нa oбязaтeльнyю дoлю в имyщecтвe пoкoйнoгo. Нecмoтpя нa тo, чтo дeти пpoживaли в квapтиpe, ocтaвлeннoй им oтцoм пpи paзвoдe, oни пoлyчили чacть oт пpoдaжи нacлeдcтвa.

Bывoд: ecли мyжчинa yжe oбecпeчил жильeм cвoиx дeтeй oт пpeдыдyщeгo бpaкa и xoтeл ocтaвить квapтиpy нoвoй жeнe, eмy cтoилo нaпиcaть дapcтвeннyю.

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

В отличие от дарственной, эта сделка предполагает, что обе стороны передают друг другу что-то материальное. Но, так же, как и в прошлом случае, регулируется эта процедура Гражданским кодексом Российской Федерации.

Общие положения задает первый параграф данного кодекса. Каждый отдельный аспект данной процедуры учитывается отдельной статьей, но нас, в данной ситуации, интересуют лишь некоторые особенности данного договора и его положительные и отрицательные отличия от дарственной.

Если же подарок делается не близкому родственнику, то конечно лучше оформить договор купли-продажи, хоть он и имеет множество минусов, по сравнению с дарственной. Так одаряемому не придется платить налог, но он лишится многих преимуществ.

Особенно, лучше пойти по пути купли продажи, если одаряемый впоследствии собирается продать полученное имущество. Тогда ему придется заплатить налог дважды. Если же оформить два договора купли-продажи, налог не потребуется вообще.

Но тут есть одна хитрость, если вы планируете передать недвижимость дальнему родственнику. Это можно осуществить двумя сделками дарения через одного родственника, который будет близким и дарителю, и одаряемому.

Например, тетя хочет подарить квартиру племяннику. Оформляется дарственная на сестру (мать племянника), а потом мать оформляет дарственную на сына (племянника сестры).

Таким образом, ни в первый, ни во второй раз налог уплачивать не надо.

В общем, тут все зависит от ситуации. Выше изложены особенности, преимущества и недостатки обеих сделок. Так что, в зависимости от специфики своей ситуации, вы сможете сами решить, какой договор вам больше подходит.

Очень сложно однозначно сказать, какой вид договора лучше выбрать. Тут все зависит от множества разных факторов. Лучше всего взвесить все за и против каждого способа и выбрать самый оптимальный.

ВАЖНО! Помните, что оформляя договор купли-продажи, вы прикрываете им другую сделку, а не выбираете законный альтернативный вариант.

В силу своих отличий дарственная и договор купли-продажи имеют плюсы и минусы. Но чтобы воспользоваться этими достоинствами и не нажить проблем из-за недостатков, нужно учитывать ряд требований к оформлению договоров по передаче имущества обоих типов.

Купчая – один из самых популярных видов передачи собственности. При его оформлении нужно:

Составлять документ письменно. Заверять его у нотариуса необязательно, но для дополнительных гарантий, стоит это сделать;
В договоре купли-продажи указываются все паспортные данные обеих сторон;
Необходимо подробно описать передаваемое имущество. Если это квартира, то её площадь, адрес, состояние, на основе технических и регистрационных документов;
Необходимо указать какие правоустанавливающие документы на данный объект есть у продавца;
Стоимость нужно указывать только в рублях (цифрами и прописью).

Достоинства договора купли-продажи в его надёжности и возможности получить налоговый вычет.

Минусы купчей:

Если продавец владеет этим имуществом менее трёх лет, то при продаже он должен выплатить НДФЛ;
Он должен получать согласие супруги, если находится в официальном браке или иных собственников, если владеет только частью общего имущества. Такие согласия нужно заверять у нотариуса, что требует дополнительных расходов.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Это неоднозначный вопрос. Дарение дешевле только в случае его заключения между родственниками. В иных случаях нужно платить налог.

Что касается общего сбора в пользу государства, то в случае дарения он составляет 2 000 рублей. В случае купли-продажи – 1 000 рублей.

Но при продаже недвижимости, которая недавно (менее 3 лет назад) перешла в собственность продавца, он заплатит 13-процентный налог.

Пакет документов похожий и при заключении дарственной и при договоре купли-продажи. Нужно собрать:

Паспорта;
Правоустанавливающие документы;
Свидетельство о праве собственности;
Выписки из кадастра и домовой книги;
Технический паспорт на землю и строение.

Если какие-либо документы будут отсутствовать, то договор не зарегистрируют в Росреестре. Но при этом дадут время на сбор оставшихся документов.

Оформлять передачу жилья дарственной или завещанием вправе лишь его владелец. Т.е. его право собственности должно быть зарегистрировано Росреестром. При этом собственность дарителя/завещателя обязана быть исключительно единоличной.

Если жилье приобреталось (было получено или куплено) в браке, то является совместной собственностью супругов, даже если их брак был впоследствии расторгнут. Права распоряжаться состоящей в совместной собственности квартирой в единоличном порядке у ее владельцев нет.

Давайте рассмотрим, чем отличается дарственная от завещания.

Дарственная	Завещание
Продолжительность оформления	Сначала готовятся соответствующие документы, после чего подписывается договор, уплачивается назначенная пошлина и готовые документы отдают на регистрацию. Процедура оформления дарственной должна длиться не более двух с половиной недель по закону РФ.	Документ вступает в исполнение после смерти наследователя. Однако свидетельство можно получить спустя полгода от нотариуса.
Момент получения имущества в собственность	Такое право одаряемый получает сразу же после регистрации. Иными словами он становится владельцем имущества еще при жизни собственника.	Получение наследства начинается после смерти завещателя и пройденной процедуры оформления всех документов: Открытие права на имущество. Сбор документов и передача их нотариусу. Регистрация права на собственность.
Изменение или отмена договора	Дарение подразумевает финансовую сделку, которую аннулировать очень трудно. Отменить дарственную можно в судебном разбирательстве, доказав недееспособность дарителя или подписание договора под давлением и применением силы.	Завещание возможно в любой момент изменить или дописать еще одно для уточнения деталей: распределить наследство между другими наследниками или назначить душеприказчика.
Стоимость оформления	Необходимо уплатить назначенную пошлину в размере 1 000 руб. Нет необходимости нотариально заверять договор, чтобы передать документы на регистрацию. Договор оформляется письменно и передается на госрегистрацию.	Уплачивается оценка имущества. Оплачивается нотариальное заверение. Оплачивается процентная ставка за выдачу документа на наследство (от 0,3 до 0,6%). Оплачивается ведение наследственного дела нотариусу до выдачи свидетельства.
Налоги	Налог на дарение в размере 13% НДФЛ от стоимости наследства должен уплатить одаряемый, если он не является близким родственником.	Для получения собственности необходимо будет оплатить: Налог на наследство (если превышает размер ММОРТ в 850 раз). Госпошлина за вхождение в наследство.
Возможные проблемы	Даритель должен помнить об ответственности, которая возлагает на него дарственная. Ведь решение невозможно будет изменить или подправить какие-либо пункты. Однако для одаряемого это залог безопасности.	Независимо от воли завещателя, часть его имущества перейдет к родственникам, которые по закону имеют право на наследование: старенькие родители, инвалиды и дети, не достигшие 18 лет.

Итак, что лучше: завещание или дарственная на квартиру, дом или недвижимость? Завещание представляет безопасную сделку для наследователя, так как в любой момент он может изменить, или дополнить документ. Однако дарственная наиболее выгодная сделка для одаряемого, потому оспорить дарственную очень трудно.

Важно помнить о проблеме, которую несет в себе завещание. Наследникам придется делиться своим имуществом с группой людей, которые, независимо от того, включены в договор или нет, имеют право на часть в наследстве: дети до 18 лет, инвалиды, родители-пенсионеры.

Чтобы понять, чем отличается передача имущественных прав посредством дарения и вступления в наследство, можно сравнить данные таблицы.

ЗавещаниеДарственная

Предмет сделки	Любые материальные блага, имущественные права и обязанности, включая погашение долгов.	Вещи, имущественные права на недвижимое, движимое имущество, доли, акции, паи, имущественное требование к себе, а также освобождение от имущественных обязательств перед дарителем или третьими лицами.
Место оформления	Нотариус по месту открытия завещания (где проживал наследодатель)	Территориальная Федеральная служба государственной регистрации, МФЦ
Сроки вступления в права	Заявление на принятие завещания подается наследником только после смерти наследодателя, но это необходимо успеть сделать в течение полугода, иначе свои права придется доказывать в судебном порядке	Переход прав осуществляется в течение 7 дней с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП при обращении в Федеральную службу госрегистрации и 9 — при подаче документов в МФЦ
Возможность отменить	Завещатель имеет право изменять, отменять или составлять новые завещания столько, сколько посчитает нужным. При этом действительным будет считаться последний документ.	После заключения договора дарения отменить его уже нельзя. Исключением являются случаи, когда одаряемый умирает раньше дарителя. Также возможен отказ дарителя от исполнения договора, предусматривающего передачу имущества в будущем, по причине резкого ухудшения его финансового, семейного положения или состояния здоровья.
Документы*	копия завещания, хранившаяся у наследодателя; свидетельство о смерти завещателя; документ, удостоверяющий личность наследополучателя; заявление о принятии наследства; справка о последней регистрации усопшего; выписка из домовой книги; правоустанавливающие акты на наследуемое имущество; паспорт на имущество; чек об оплате установленного государством денежного сбора; акт оценочной стоимости;справка об отсутствии долгов на имущество.	дарственная в трех экземплярах; заявление; квитанция об уплате госпошлины; паспорта дарителя и одаряемого; акт об оценочной стоимости дара; правоустанавливающий документ. Если передается квартира или дом: справка, удостоверяющая количество граждан, зарегистрированных на передаваемой жилплощади;письменное и удостоверенное нотариусом согласие всех лиц, зарегистрированных по данному адресу.
Стоимость оформления	Госпошлина: 0,3 % от оценочной стоимости имущества для матери, отца, мужа или жены, детей, братьев и сестер наследодателя; 0,6 % для отстальных категорий преемников. Регистрация: 2000 рублей за дом или здание; 200 рублей за квартиру; 350 рублей за земельный участок;850 рублей за авто.	2000 рублей за дом или здание; 200 рублей за квартиру; 350 рублей за земельный участок;850 рублей за авто.
Налоги	Не предусмотрено	13 % от оценочной стоимости наследственной собственности (если одаряемый не является близким родственником дарителя — родителем, супругом, ребенком, дедушкой, бабушкой, братом или сестрой).
Плюсы	Сохранение права собственности при жизни; более низкая госпошлина при получении наследственной собственности не ближайшим родственником завещателя; возможность поставить условия наследополучателю (завещательное возложение, отказ);право отменить или изменить акт волеизъявления в любой момент без согласования с указанным в нем преемником.	Выгодное оформление для близких родственников (всего лишь плата за госрегистрации); возможность освободить наследников от долгов;вероятность оспорить договор дарения третьими лицами ниже, чем осуществление аналогичного действия с завещанием.
Минусы	Необходимость внесения денежного сбора за оформление имущества по двум основаниям (за получение свидетельства о праве на наследство и регистрацию); акт волеизъявления может быть оспорен после смерти завещателя наследниками, лишенными прав; вместе с имуществом к преемникам переходят и долговые обязательства наследодателя; риск безосновательного признания наследополучателя недостойным;вероятность потери прав наследования преемником, пропустившим срок принятия собственности.	Оформленный договор дарения нельзя отменить (за исключением случаев, недействительности или ничтожности сделки); для получения дара лицам, не относящимся к категории близких родственников и членов семьи дарителя, придется платить налог;у дарителя не получится на законных основаниях обременить одаряемого особыми поручениями или обязательствами, выполняемыми за счет передаваемого имущества.

* — примерный перечень указан в ознакомительных целях, для получения более точной информации необходимо обратиться в уполномоченный орган.

Видно, что разница между дарственной и завещанием существенна, и вывод о том, как лучше оформить квартиру или другое имущество, зависит от разных факторов. Одним из них может стать степень решимости дарителя передать свои права на собственность, ведь, согласно ст. 572 ГК РФ, даже обещание дарения на будущее, имеет законную силу и может быть отменено лишь в самых крайних случаях.

Что лучше – подарить квартиру или завещать?

Оставить квартиру (или иное имущество) конкретному лицу и сделать так, чтобы никто не смог «оттяпать кусочек», можно через завещание или через дарение.

Первый вариант хорош, если наследство оставляется близкому родственнику, и у завещателя нет недееспособных наследников.

Если же такие наследники есть, либо имущество хочется оставить НЕ родственнику, то дарственная – более надёжный вариант.

Основное различие завещания и дарственной – время «срабатывания». Завещание вступает в силу только после смерти наследодателя, дарственная же – сразу в момент подписания.

Кроме того, договор дарения (дарственная) может быть оформлен лишь один раз и не имеет обратно силы, подписывая дарственную, даритель автоматически лишается всех прав на квартиру.

В свою очередь завещание, даже после заверения у нотариуса, можно изменить, аннулировать, или написать новое, которое автоматически сделает прежнее завещание недействительным. И еще одно пусть и формальное, но важное отличие – завещание обязательно удостоверяется нотариально, дарственная может быть оформлена в простой письменной форме.

В принципе, владелец квартиры может не оформлять ни завещание не дарственную. Тогда, в случае его смерти имущество будет наследоваться согласно закону. Имущество в равных долях получат наследники первой очереди (дети, супруг и родители наследодателя). Если таковых нет – то наследники второй очереди (братья, сестры, дедушка и бабушка). Всего насчитывается 7 очередей наследников.

Интересно, что ни в одной очереди наследников нет родных внуков/внучек наследника. Это потому что они наследуют имущество «по праву представления». Если их родитель (наследник первой очереди) жив, то они не получают ничего, если же он умер, то его дети (внуки наследодателя) получают долю, которая причиталась бы их родителю, также в равных долях.

Ошибки можно обнаружить не только в завещании, но и в других бумагах, имеющих отношение к наследству. Они тоже могут повлиять на процедуру принятия наследства, однако о полном лишении наследства, речи, как правило, не идёт.

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

Был случай, когда человек не сразу смог принять наследство из-за ошибки в документах на право собственности, когда-то оформленных на наследодателя. В бумагах на земельный участок было неправильно указано отчество наследодателя. Впрочем, эта проблема решаемая.

Наследник обратился в суд, который определил, что владелец участка и наследодатель – одно и то же лицо. В подобных делах нет спора о праве, и они решаются в пользу заявителя.

Тем не менее, если владелец недвижимости хочет, чтобы его наследник (наследники) смогли получить имущество полностью и без особых проволочек, ему следует побеспокоиться не только о завещании, но и о приведении в порядок бумаг на это имущество.

Руслан Камалетдинов, управляющий партнёр юридической компании «Аспект права»:

Супружеская пара ещё в прошлом веке купила кооперативную квартиру. Правоустанавливающий документ в этом случае – справка о выплате пая. Она была выписана на мужа. Позже супруги развелись, а спустя ещё какое-то время муж умер.

Когда бывшая жена заявила свои права на половину квартиры, приобретённую в браке, оказалось, что квартира нигде не зарегистрирована. До 1999 года её не поставили на учёт в БТИ, а позже – не зарегистрировали в Регпалате. Этого жилья не существует в правовом поле! Вопрос пришлось решать через суд.

А если бы объект был поставлен на учёт в соответствии с законом, то женщина получила причитающееся ей имущество, просто посетив нотариуса.

Однако даже если завещание составлено с учётом всех законных требований наследников, это вовсе не значит, что такое завещание нельзя оспорить. Согласно гл.

9 ГК РФ легко оспорить завещание, если в момент его оформления наследодатель был признан недееспособным, находился в состоянии опьянения, страдал психическими заболеваниями, принимал психотропные препараты.

Завещание также будет признано недействительным, если будет доказано, что человек был введён в заблуждение или подвергался психологическому давлению или угрозам.

Нелли Хайрулина, руководитель юридического агентства «Хай-Тэк Право»:

У меня в практике был случай – наследники опротестовали завещание через суд, доказав с помощью медицинских документов, что незадолго перед составлением завещания наследодатель перенёс обширный инсульт и не осознавал последствий своих действий. Суд согласился с этим, завещание было признано недействительным и наследование было проведено по закону.

Опрошенные юристы в один голос говорят, что чаще всего оспариваются завещания, в которых имущество отписывается не родственникам.

Нелли Хайрулина, руководитель юридического агентства «Хай-Тэк Право»:

Если в качестве основного или единственного наследника в завещании значится третье лицо – не родственник – то суд, как правило, встаёт на сторону наследников по закону и признаёт документ недействительным. Впрочем, завещание может быть оставлено в силе, если у указанного в нём наследника есть серьёзные аргументы в свою пользу.

Например, человек завещал квартиру дому престарелых, в котором прожил последние годы. Родственники наверняка попытаются опротестовать завещание.

В этой ситуации суд может встать на сторону наследника по завещанию, если будет доказано, что человек находился в здравом уме и получал должный уход в доме престарелых, родственники же его не посещали и никак о нём не заботились.

Как выгоднее – завещать или подарить квартиру

Составить завещание можно самостоятельно или с помощью нотариуса, но в любом случае необходимо будет заплатить 100 рублей госпошлины за нотариальное заверение. Услуги нотариуса или юриста за консультацию и составление текста завещания зависят от региона и самой нотариальной компании — в среднем это обойдется в 2-4 тысячи рублей.

Вступление в наследство тоже потребует денег — близкие родственники должны будут заплатить 0,3% от стоимости имущества (но не более 100 тысяч рублей), другие лица — 0,6% (но не более 1 млн рублей).

Завещание дает широкие возможности для последующих маневров — его можно в любой момент изменить, либо вообще отозвать, будто его никогда и не было. Также при жизни собственник может делать со своей недвижимостью все что угодно даже при написанном завещании — сдавать в аренду, регистрировать в ней других жильцов, дарить, продавать — в последних двух случаях при раскрытии завещания получать наследникам будет просто нечего.

Если у недвижимости один собственник, оформить договор дарения очень просто — составить в свободной форме, подписать двумя сторонами и вместе с документами на недвижимость нести на регистрацию в Росреестр. Заверять у нотариуса такой договор не нужно. Но если в дар передается только доля в квартире, потребуется нотариальное заверение договора (при этом владельцы остальных долей не имеют права на преимущественное право покупки, в отличии от сделки с куплей-продажей доли).

Если у дарителя есть несовершеннолетние дети, которые также являются собственниками недвижимости, то для заключения договора дарения потребуется разрешение органов опеки. А если недвижимость приобретена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены.

При самостоятельном составлении договора без заверения нотариуса оплатить придется только госпошлину за регистрацию перехода права собственности — 2 тысячи рублей. Если понадобится консультация и заверение нотариуса — это порядка 6 тысяч рублей.

Налог на принятый подарок не распространяется на близких родственников (дети, супруги, родители, бабушки, дедушки, внуки и внучки, братья и сестры). В другом случае одариваемому придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Как и завещать, так и подарить можно любую недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, дачу, свои права по договору ДДУ.

Кому можно подарить недвижимость

Практически кому угодно. Это распространенный способ передачи недвижимости близким родственникам, которым не придется платить налог от полученного имущества. Также подаренная недвижимость не будет считаться совместно нажитым имуществом в браке — если мама решит подарить квартиру дочке, состоящей в браке, то принадлежать она будет только ей — муж никаких прав на подаренную недвижимость иметь не будет.

Но есть категории лиц, которые по роду своей деятельности не имеют права получить имущество в подарок: это государственные служащие, сотрудники воспитательных, лечебных учреждений и органов социальной защиты, работники муниципальных служб. Также запрещается дарение между коммерческими организациями. Но при этом юридическое лицо может подарить недвижимость физическому лицу и наоборот.

Что лучше дарственная или завещание на квартиру?

Дарение обычно безусловно. Дарящий не может требовать за свой подарок материальных благ или выполнения каких-либо условий.

Однако если даритель хочет, чтобы недвижимость перешла к определенному человеку, а не, например, к его наследникам, в договоре можно прописать, что если даритель переживет одаряемого, договор будет аннулирован, и недвижимость вернется к прежнему владельцу (если она на этот момент находилась в собственности одяряемого).

При заключении договора дарения главное понимать, что после регистрации перехода права собственности недвижимость больше вам не принадлежит и никаких прав вы на нее не имеете. Важно сохранять чувство реальности при совершении таких дорогих подарков, особенно если это — ваше единственное место для проживания. Договор дарения, в отличии от завещания, нельзя изменить или отозвать — после подписания договора и регистрации в Росреестре назад пути не будет.

Составление завещания — быстрый и довольно простой способ передать свое движимое или недвижимое имущество преемнику. У такого способа передачи имущества есть существенные плюсы:

Оформить завещание можно в любой нотариальной конторе вне зависимости от места жительства и места проживания.
Из документов наследодателю нужен только российский паспорт. Правоустанавливающие документы на объект наследования предъявлять не требуется.
Наследник получит право распоряжаться завещанным имуществом только после смерти завещателя. Это значит, что наследник не сможет посягнуть на имущественные права наследодателя.
Собственник вправе передумать и аннулировать завещание. Также он может написать новое завещание, и тогда старое автоматически станет недействительным.

Расходы на документальное оформление завещания и дарственной, а также иные сопутствующие затраты отражены в следующей таблице:

Вид расходов	Завещание	Дарственная
Расходы на нотариальное удостоверение	Пошлина уплачивается нотариусу за удостоверение завещания в размере 100 руб. (50 руб. для инвалидов I и II группы).	Не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В случае такового пошлина составит 0,3 % от суммы договора для родственников (но не менее 200 руб.), 1 % — другим лицам (но не менее 300 руб.) — ст. 22.1 Закона о нотариате.
Дополнительные расходы	Госпошлина в соответствии со ст. 333.24 НК: 600 руб. за охрану наследства; 0,3 % стоимости имущества (но не более 100 000 руб.) для близких родственников наследодателя, 0,6% для иных лиц (но не более 1 млн. руб.) за выдачу свидетельства о праве на наследство; 300 руб. за вскрытие и оглашение закрытого завещания.	Госпошлина — 2000 рублей с каждого одаряемого при регистрации перехода к нему права собственности на полученное имущество.

При выборе способа передачи имущества наследникам необходимо принимать во внимание и финансовую сторону вопроса.

Для человека, желающего передать своё имущество другому, дешевле заключить договор дарения. За оформление дарственной нужно всего лишь оплатить госпошлину (и то не всегда), которую можно разделить с одариваемым. При оформлении завещания, помимо нотариального заверения, придётся платить нотариусу за составление каждой страницы документа.
Для человека, получающего наследство, материальные расходы зависят от родственных связей. Для близких родственников лучшим вариантом будет дарение, которое не облагается налогом.
Для посторонних людей, получение имущества любым из способов, несёт за собой оплату государственного налога. При получении наследства по завещанию размер налога намного меньше, чем при принятии подарка.